Diese Dachgeschosswohnung in München-Nymphenburg vereint das Beste aus zwei Welten: eine ruhige Lage mit hervorragender Infrastruktur und die seltene Möglichkeit, ein Zuhause nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Die 2-Zimmer-Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1973 – mit zwei großzügigen Terrassen, einer durchdachten Raumaufteilung und einem besonderen Grundriss, der das Potenzial für ein echtes Schmuckstück bietet.
Mit rund 65 m² Wohnfläche, Süd- und Nordterrasse, Einbauküche, Kellerraum und sofortiger Verfügbarkeit ist dieses Objekt sowohl für Eigennutzer als auch für Käufer mit einem Hang zum Gestalten eine attraktive Gelegenheit im beliebten Münchner Westen.
Die Wohnung liegt in der obersten Etage eines dreigeschossigen Hauses – ohne Aufzug, dafür aber mit einer angenehm privaten Wohnatmosphäre. Das Raumkonzept ist praktisch gegliedert: ein großzügiger Wohnbereich mit Zugang zur sonnigen Südterrasse, ein ruhig gelegenes Schlafzimmer mit angrenzender Nordterrasse, eine abgeschlossene Küche mit Einbaugeräten sowie ein Badezimmer mit Badewanne.
Die vorhandene Einbauküche ist mit Marken-Einbaugeräten ausgestattet – darunter Cerankochfeld, HL-Backofen, Kühlschrank und Spüle. Das Badezimmer ist funktionsfähig, aber im Originalzustand. Insgesamt befindet sich die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand und eignet sich ideal für Käufer, die ihre Wohnideen selbst umsetzen möchten.
Ein echtes Highlight sind die beiden 2018 sanierten Terrassen:
Die Südterrasse ist direkt vom Wohnzimmer aus zugänglich und lädt mit viel Sonne zum Entspannen, Lesen oder Sonnenbaden ein.
Die Nordterrasse grenzt an das Schlafzimmer und eignet sich ideal für den Morgenkaffee, schattige Nachmittage oder als grünes Rückzugsareal.
Diese Kombination aus zwei Freiflächen ist in München selten – und wertet die Wohnung sowohl funktional als auch emotional deutlich auf.
Beheizt wird das Haus über eine zentrale Ölheizung. Der Energieverbrauch beträgt laut Verbrauchsausweis 182 kWh/(m²a), was der Energieeffizienzklasse F entspricht. Der Energieausweis ist gültig bis zum 21.11.2027.
Die Fenster und Balkontüren wurden im Rahmen einer Modernisierung 2018 erneuert, ebenso wie die Terrassenflächen. Diese Maßnahmen bieten bereits eine solide Grundlage für energetische Weiterentwicklungen – etwa im Bereich Dämmung, Heiztechnik oder Badsanierung.
Objektart: Dachgeschosswohnung
Wohnfläche: ca. 65 m²
Zimmeranzahl: 2
Etage: 3. OG (oberste Etage, kein Aufzug)
Etagenzahl: 3
Baujahr: 1973
Modernisierung: 2018 (Terrassen und Fenster/Balkontüren)
Zustand: Renovierungsbedürftig
Balkon/Terrassen: 2 Terrassen (Süd & Nord, saniert 2018)
Einbauküche: Ja, mit Ceranfeld, HL-Backofen, Kühlschrank, Spüle
Keller: Ja
Heizungsart: Öl-Zentralheizung
Energieausweis: Verbrauchsausweis
Energiekennwert: 182 kWh/(m²a)
Energieeffizienzklasse: F
Energieausweis gültig bis: 21.11.2027
Vermietet: Nein
Bezug: Sofort
Kaufpreis: 440.000 €
Provision: Provisionsfrei für Kaufende
Hausgeld laut Wirtschaftsplan 2025: 384 €/Monat (inkl. 48,39 € Rücklagenzuführung)
Erhaltungsrücklage (anteilig Stand 2023): ca. 4.341 €
Miteigentumsanteil: 82,96/1.000
München-Nymphenburg zählt zu den begehrtesten Wohnlagen der bayerischen Landeshauptstadt. Der Stadtteil steht für stilvolle Altbausubstanz, viel Grün und eine hohe Lebensqualität – geprägt vom weltberühmten Schloss Nymphenburg und seiner weitläufigen Parkanlage.
Die Wohngegend rund um das Objekt ist ruhig und gewachsen, mit einer guten Mischung aus Stadtnähe und Nachbarschaftsgefühl. Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Cafés und Restaurants befinden sich in fußläufiger Entfernung. Auch Schulen und Kindertagesstätten sind in der Umgebung verfügbar.
Verkehrsanbindung:
Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist exzellent: Bus- und Tramlinien befinden sich in direkter Nähe. In wenigen Minuten erreichen Sie die S-Bahn oder U-Bahn und damit die Münchner Innenstadt oder den Hauptbahnhof. Die Lage ist auch mit dem Auto gut erschlossen – der Mittlere Ring und die Autobahnanschlüsse sind schnell erreichbar.
Freizeit & Erholung:
Der nahegelegene Schlosspark Nymphenburg, der Botanische Garten und die Grünflächen entlang des Nymphenburger Kanals bieten vielseitige Erholungsmöglichkeiten. Auch der Westpark und das Olympiagelände sind gut erreichbar.
Diese Wohnung ist ideal für:
Eigennutzer, die eine individuelle Dachgeschosswohnung mit Außenfläche suchen
Käufer, die bewusst modernisieren und langfristig profitieren möchten
Ruhesuchende, die trotzdem zentrumsnah wohnen wollen
Kapitalanleger, die das Potenzial zur Wertsteigerung erkennen
Singles oder Paare, die das Besondere lieben
Diese 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung in München-Nymphenburg ist ein echtes Unikat: Zwei Terrassen, ein durchdachter Grundriss, eine solide Basis und die Möglichkeit, das eigene Traumdomizil in einer der begehrtesten Lagen Münchens zu realisieren.
Ob als langfristiges Zuhause oder stilvolles Stadtrefugium – mit etwas Vorstellungskraft und Sanierungsfreude entsteht hier ein Wohnjuwel mit hohem emotionalem und wirtschaftlichem Wert.
Und das Beste: Die Wohnung ist sofort verfügbar und provisionsfrei für Kaufende.
Wir freuen uns auf Ihre Anfrage. Vereinbaren Sie noch heute einen Termin zur Besichtigung.
